En un hitórico fallo, el Tribunal Supremo español ha sentado un importante precedente en materia de alquileres, al declarar ilegales las cláusulas que prohíben la prórroga en los contratos de alquiler. Esta sentencia supone un giro radical en la legislación española, ya que hasta ahora las partes podían incluir cláusulas que impidieran la prórroga del contrato, dejando a los inquilinos en una situación de inestabilidad. A partir de ahora, los jueces deberán considerar nulas estas cláusulas y proteger los derechos de los inquilinos, garantizando su estabilidad y seguridad en la tenencia de la vivienda.
El Tribunal Supremo sanciona la prohibición de prórrogas en contratos de alquiler rústico
El Tribunal Supremo ha avalado la inclusión de cláusulas que prohíben la prórroga en contratos de alquiler rústico, incluso en aquellos cuyo plazo de cinco años es más que suficiente y es conforme a la ley.
En una sentencia fechada el pasado 8 de mayo, la sala de lo civil ha estimado un recurso de casación presentado contra un fallo de la Audiencia Provincial de Ciudad Real. El caso afecta a un contrato de arrendamiento rústico firmado en enero de 2015, que incluía una cláusula que indicaba que, tras finalizar en diciembre de 2019, no se podía prorrogar y la finca debía ser desalojada.
Seis meses antes del fin del contrato, el dueño informó por burofax de su intención de no prorrogar el acuerdo, pero el arrendatario se negó a abandonar la propiedad y el caso llegó a los tribunales. En primera instancia, un juzgado de Daimiel dio la razón al propietario de la finca, pero la Audiencia Provincial revocó el fallo al entender el carácter imperativo del sistema de prórrogas establecido en la ley de arrendamientos urbanos, de modo que no cabría pactar una renuncia voluntaria a su aplicación.
El Supremo, que califica el litigio como cuestión jurídica controvertida, recuerda que la ley indica que los arrendamientos rústicos tendrán una duración preceptiva mínima e inderogable de cinco años. Esto responde a la necesidad de protección del arrendatario, puesto que asumir o iniciar una explotación agraria implica contar con un tiempo suficiente para amortizar la inversión efectuada, las partes incluso podrán pactar un plazo mayor, y realizar mejoras.
Ciertos cultivos, añade el Supremo, precisan un plazo mínimo para que den sus frutos y sean rentables. Pero la ley también indica que, cumplido el plazo legal, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, el arrendatario pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas si ha notificado su intención en el plazo establecido, al menos seis meses, como ocurrió en el presente caso.
Lo que ha aclarado el Supremo es si, desde el primer momento, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad, hay algún inconveniente en eliminar las prórrogas tácitas del contrato, inconveniente que él no aprecia, ya que la ley dice literalmente a no ser que las partes acuerden otra cosa.
Según los magistrados, las prórrogas tácitas dependen de la voluntad de las partes de mantener el vínculo contractual; por parte del arrendador, al no comunicar su intención contraria al arrendatario con un año de antelación, y por parte de éste continuando con la explotación de las fincas.
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